Page 8 - LogReal.Direkt_Ausgabe-3.2024

Logistikimmobilien

Stephan Dalbeck, MRICS, Colliers: Beim „grauen“ Markt für Logis- Darüber hinaus stehen die Flächen des „grauen“ Marktes nicht
tikflächen handelt es sich um Flächenreserven in Logistikimmo- im Wettbewerb mit dem regulären Flächenmarkt. Der reguläre
bilien, die von deren Nutzern für einen längeren Zeitraum nicht Flächenmarkt bedient primär langfristige Nutzungen, die für bei-
benötigt werden und als Untermietflächen dem Markt angeboten de Seiten eine deutlich größere Planbarkeit und Zuverlässigkeit
werden. Dabei können die Mietzeiträume von einigen wenigen ermöglichen.
Monaten bis zu 24 Monate variieren. In einigen wenigen Ausnah-
mefällen auch mal länger als 24 Monate. Sarina Schekahn, JLL: Solange die aktuellen makroökonomischen
Herausforderungen bestehen, wird uns das Thema Grey Space be-
gleiten. Diese Flächenverfügbarkeiten werden zunehmen, nicht
zuletzt da zahlreiche Flächen erst sukzessive auf den Markt gelan-
gen, aufgrund einiger Nutzer, die sich bei der Untervermietung
ihrer nicht genutzten Flächen noch zurückhalten. Insbesondere
außerhalb der Ballungszentren ist das der Fall.
Potenziell ist Grey Space der größte Wettbewerber für leer-
stehende Flächen, die direkt vom Eigentümer gemietet werden.
Nutzer können leerstehende Flächen kapitalisieren. Unterver-
mietungen können aufgrund der bestehenden, älteren Mietver-
träge mit einer geringeren Miete belegt werden, was in einigen
Regionen Untervermietern einen Wettbewerbsvorteil verschafft
und zu einem Preiskampf führen kann.
Besonders bei den 3PLern zeigt sich eine größere Verfügbar-
keit von Grey Spaces. Mit dem starken Wachstum des E-Com-
merce während der Coronapandemie wurden in dieser Zeit zahl-
reiche Flächen angemietet und erworben, die nun nicht im vollen
Ausmaße genutzt werden. Getrieben von den zurzeit herrschen-
den Konsolidierungsbewegungen steigt die Flächenverfügbarkeit
Stephan Dalbeck
auch bei Nutzern aus dem Handel. Ausnahme ist das Segment
Fashion, das wegen des schleppenden
Aktuell sollen diese Flächen mehrere Millionen Quadratmeter Abverkaufs volle Lager vorweist.
umfassen. Genau lässt sich dieser Wert nicht ermitteln, da es kei-
ne allgemeine Erfassungsstelle gibt, an die diese Flächen gemeldet
werden.
Manche Flächen werden über Makler angeboten, was eine
gewisse Erfassung ermöglicht, manche aber auch ohne Beteili-
gung eines Maklers. Ungenutzte Flächenreserven in Logistikim-
mobilien sind aber kein Phänomen der aktuellen Marktlage.
Diese Reserve hat es schon immer gegeben und sie war teil-
weise bewusst von den Nutzern, im Übrigen meistens Logistikun-
ternehmen, in Kauf genommen bzw. gewollt. Die Reserve wurde
für Spot-Geschäfte eines guten Kunden oder z.B. für ein saisona-
les Geschäft mit Torf, Gartenbedarf, Überkapazitäten aus einer
Produktion usw. vorgehalten.
Ein Großteil der aktuell genutzten Logistikflächen sind
mittlerweile gemietet. Die in den letzten Jahren deutlich höheren
Mieten führen nunmehr zu einem Kostendruck, dem die Nutzer
durch Untervermietungen entgegenwirken möchten.
Wir gehen hier von einem zeitlich begrenzten „grauen“
Markt aus. Sobald sich die wirtschaftliche Lage bei den Nutzern
verbessert, werden diese Reserveflächen wieder vom Markt ge-
nommen. Dies kann bei der erwarteten gesamtwirtschaftlichen
Verbesserung in Deutschland somit recht schnell passieren.

8 LogReal.Direkt Sarina Schekahn