Page 29 - LogReal.Direkt_Ausgabe-3.2024

Logistikimmobilien

Nutzung überlassenen Gemeinschaftsflächen bzw. Nut- und die damit verbundenen Kosten in das Risiko des Mie-
zungen der Außenanlagen hinreichend bestimmbar sein. ters zu stellen. Aus Sicht des Mieters gilt es, entweder den
Werden nach Abschluss des Mietvertrages abweichende Vermieter zur Herrichtung bzw. Anpassung der Immobi-
Regelungen über die konkrete Nutzung des Mietgegen- lie bzw. der Einholung von notwendigen Genehmigungen
stands und/oder der Gemeinschaftsflächen getroffen, zu verpflichten oder alternativ selbst die Verantwortung
die nicht im Mietvertrag oder einem seiner schriftform- hierfür zu übernehmen. Aus Sicht des Mieters ist dann
gerechten Nachträge enthalten sind, kann dies als Ver- zu prüfen, welche Risiken bestehen, dass die konkrete
stoß gegen das Schriftformerfordernis des Mietvertrages Nutzung nicht umgesetzt werden kann und ob für diesen
gemäß § 550 BGB bewertet werden. Rechtsfolge eines Fall ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag erforderlich ist
entsprechenden Verstoßes ist die vorzeitige Kündbarkeit oder ob die offenen Fragen vor Vertragsabschluss geklärt
des langfristigen Mietvertrages innerhalb der gesetzlichen werden können. Wird ein entsprechendes Rücktrittsrecht
Kündigungsfristen. oder eine aufschiebende Bedingung vereinbart, empfiehlt
es sich, die Nichtausübung des Rücktrittsrechts bzw. den
2. Noch zu errichtender Mietgegenstand Eintritt der aufschiebenden Bedingung in einem Nachtrag
zum Mietvertrag zu dokumentieren, um etwaige Zweifel
Insbesondere vor dem Hintergrund der zuvor angespro- an der Wirksamkeit des Mietvertrages auszuräumen, was
chenen Thematik der schriftformgerechten Gestaltung aus Vermietersicht insbesondere im Falle eines Verkaufs
von Mietverträgen zur Vermeidung einer vorzeitigen der Immobilie von Bedeutung sein kann.
Kündbarkeit des Mietverhältnisses stellen sich besonde- Soweit einige wesentliche Themen des Mietvertrages
re Anforderungen an die Vertragsgestaltung. So wird in über Logistik- und Industrieimmobilien mit Schwerpunkt
vielen Fällen der Anmietung vor Bauerrichtung bzw. Fer- auf der Dokumentation des Mietgegenstandes und des-
tigstellung die endgültige Flächengröße noch nicht fest- sen Nutzung. Im folgenden Teil 2 dieses Beitrags werden
stehen bzw. bekannt sein. Hinzu kommt, dass sich die ur- weitere Aspekte, insbesondere die Betriebskosten, die In-
sprünglich im Mietvertrag angegebenen Flächen im Laufe standhaltung und Instandsetzung sowie die Rückgabe des
der Bauphase noch verändern, sei es durch vom Vermieter Mietgegenstandes behandelt.
veranlasste Änderungen oder durch Mieterwünsche. (Wird fortgesetzt)
Auch die Qualität des Mietobjekts steht häufig noch
nicht in vollem Umfang fest. Eine detaillierte Definition
der Beschaffenheit sollte aber in jedem Fall – wie regel-
mäßig – dem Mietvertrag beigefügt werden, z.B. in Form
© courtneyk - istockphoto.com
einer Baubeschreibung. Diese sollte mit der des Bauunter-
nehmens identisch sein. Aber auch dieser Standard kann
sich während der Bauausführung ändern. Diese und ande-
re Punkte sollten spätestens unmittelbar nach der Überga-
be in einem schriftformgerechten Nachtrag dokumentiert
werden, um den endgültigen Übergabezustand festzuhal-
ten und dem Risiko einer Kündigung wegen Nichteinhal- Dr. Hans Felix Schäfer MRICS ist Rechtsanwalt/Part-
tung der Schriftform entgegenzuwirken. ner in der internationalen Kanzlei Rimôn. Er berät seit
vielen Jahren nationale und internationale Mandanten
3. Mieterspezifische Nutzung im Immobilienwirtschaftsrecht mit Schwerpunkt auf
Geeignetheit des Mietgegenstands und Logistik- und Industrieimmobilien.
erforderliche Genehmigungen
www.rimonlaw.de/mitarbeiter/hans-felix-schaefer
felix.schaefer@rimonlaw.de
In vielen Fällen wird bei einem noch zu errichtenden Miet-
objekt, aber auch bei Bestandsgebäuden zu prüfen sein, ob
die vom Mieter tatsächlich beabsichtigte Nutzung mit der
Qualität des Gebäudes und der vorliegenden Baugeneh-
migung oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Rahmen-
bedingungen, z.B. aus einem Bebauungsplan, überein-
stimmt. Aus Sicht des Vermieters gilt es, dem Mieter klar
zu kommunizieren und im Mietvertrag zu dokumentie-
ren, welche Nutzung die Immobilie z.B. im Hinblick auf
Lagergut, Lärmimmissionen oder Verkehrsfrequenzen zu-
lässt und die Verantwortung für die konkrete Nutzbarkeit