Page 21 - LogReal.Direkt_Ausgabe-5.2024

Logistikimmobilien

? Frau Eickermann-Riepe, sehen Sie in Stranded Assets eine reale ? Was passiert in der Regel mit Stranded Assets?
Gefahr für die Immobilienwelt oder eher Panikmache von interes- Susanne Eickermann-Riepe: So lange ein Mietvertrag oder
sierter Seite?
Kreditvertrag noch läuft, sind die Auswirkungen überschaubar.
Susanne Eickermann-Riepe: Man kann ganz klar sagen, dass Probleme entstehen dann, wenn der Mietvertrag endet oder
mindestens 50 Prozent des Immobilienbestands bis zum Jahr Vertragsverlängerungen anstehen, ein Nachmieter besondere
2050 unter den Begriff Stranded Assets fallen wird. Der Begriff Anforderungen hat oder wenn eine Prolongation der Kredit-
bezeichnet das Risiko des sinkenden Marktwerts von Immo- verträge notwendig wird. Aber auch der Verkauf oder die Neu-
bilien durch den Verlust der Marktfähigkeit. Abweichungen vermietung einer nicht den Anforderungen entsprechenden
vom Klimapfad, z. B. dem 1,5 Grad-Ziel, kein Solarstrom, kei- Immobilie kann durch Regulierungen, wie z. B. in den Nieder-
ne Wärmepumpe, fehlende Energieeffizienz: Das sind negative landen, eingeschränkt sein. Dann ist bei ausbleibender Investiti-
Kriterien, die zu Abschlägen durch Bewerter, Banken und In- on mit Wertverlusten zu rechnen.
vestoren führen und die schließlich auch Nutzer abschrecken.
Bei mangelhafter Energieeffizienz einer Immobilie stellt ? Welche Lösungsansätze gibt es?
sich die Frage, ob der Aufwand für ein Retrofitting sich lohnt. Susanne Eickermann-Riepe: Retrofitting ist eine mögliche Lö-
Wenn die Kosten dafür nicht durch steigende Mieteinnahmen sung. Das muss sich allerdings rechnen. Eine Umnutzung der
gedeckt werden können, führt das zwangsläufig zu einem gerin- Immobilie kann auch sinnvoll sein. Nehmen wir das Beispiel
geren Cashflow und Wertabschlägen. Es gibt auch den Fall, dass der Kaufhäuser. Viele der großen innenstädtischen Handels-
eine Immobilie nicht mehr versicherbar ist. Die Flut im Ahrtal immobilien sind aufgrund des veränderten Konsumverhaltens
vor drei Jahren hat uns eine Lektion diesbezüglich erteilt. Im nicht mehr profitabel. Hier ist eine Umnutzung im Rahmen ei-
Fall der Nichtversicherbarkeit aufgrund des Standorts einer Im- nes Multi-User-Konzeptes zu prüfen. Idealerweise ist solch ein
mobilie sind Wertabschläge unvermeidlich.
Konzept eingebettet in eine veränderte Stadtentwicklungspla-
nung, was leider immer noch sehr viel Zeit in Anspruch nimmt.
? Welcher Immobilientyp ist am meisten davon bedroht, zu einem Gute Ansätze für Quartiersentwicklungen in unseren Städten
Stranded Asset zu werden?
sind jedoch schon vorhanden. Darin liegen auch Chancen für
Susanne Eickermann-Riepe: Ganz klar der Office-Bereich, aus- Immobilien, die im Rahmen der derzeitigen Nutzung Stranded
genommen gute Objekte in den A-Lagen. Dort stellt sich das Assets sind.
Problem nicht ganz so verschärft.
? Eine pessimistische These zur Immobilienzukunft lautet: Wir sind,
? Wie sieht es speziell für Logistikimmobilien aus? nicht zuletzt durch das Metaverse, auf dem Weg der Entmateria-
lisierung all dessen, was wir optisch und akustisch konsumieren;
Susanne Eickermann-Riepe: Die Logistikdienstleister stehen durch 3D-Druck können auch physische Güter mehr oder weniger
vor der großen Herausforderung, ihre komplette Wertschöp- „vor Ort“ produziert werden (z. B. Ersatzteile). Das wird alle Immo-
fungskette klimaneutral gestalten zu müssen. Das betrifft vor al- bilien, die von der Materialisierung leben, hart treffen: Geschäfte,
lem den Betrieb der Flotten und der Immobilien. Und als ob das Büros, Kinos, Theater, Konzerthallen, Clubs, Bildungseinrichtungen,
nicht schon schwer genug wäre, müssen sie attraktiv für Mitar- später auch Produktionshallen. Ausgenommen sind Logistikimmo-
beiter werden, also das S im ESG-Gesamtkomplex adressieren. bilien und Data Center. Stimmen Sie zu?
Diesbezüglich passiert schon einiges, beispielsweise in Form
von zusätzlichen Angeboten für Mitarbeitende in größeren Lo- Susanne Eickermann-Riepe: Davon sind wir meiner Meinung
gistikparks oder in Form von Unterkünften für die Fernfahrer nach noch mindestens 25 Jahre entfernt. Wenn man allerdings
an den Logistikzentren. in den USA unterwegs ist, dann erkennt man recht schnell, dass
Dann kommen noch die Kommunen ins Spiel, die es nicht die Innenstädte aufgrund fehlender Orte für Kultur und Ge-
gern sehen, dass Logistikunternehmen Verkehre produzieren. meinschaft zum Teil schon recht leblos sind nach Feierabend.
Greenfields werden daher mit vielfachen Auflagen für Logisti- In Europa sieht das etwas anders aus, hier haben wir seit dem
ker versehen. Chancen sehe ich in der Entwicklung und Nut- Mittelalter eine traditionsreiche Stadtkultur und das Bedürfnis
zung von Brownfields. Ehemalige Industrie- und Handelsstand- nach einem schönen Umfeld. Daher sehe ich in absehbarer Zeit
orte sind oft geeignet für die Ansiedlung von einem Mix mit keine mit den USA vergleichbare Verödung unsere Innenstädte.
Light Industrial und Logistik. Selbst in den Innenstädten kann
man Flächen für die Verteilung und Selbstabholung planen, zu-
mindest im Rahmen von Mixed Used-Konzepten.

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