Page 48 - LogReal.direkt_Ausgabe_4_2018

: : Logistikimmobilien
Unten Mittelfristig werden wir dadurch erleben, wie in den

urbanen Gebieten neue gewerbliche Immobilienarten
entstehen – wobei es wahrscheinlich keinen „typischen“
urbanen Park geben wird. Letztlich wird es von der Regi­
on beziehungsweise der Kommune und damit verbun­
Cross-Dock, den den möglichen Nachfragern abhängen, welche Nut­
oben Kita? Auch die wirtschaftliche Diversifikation des jeweiligen
zungskombinationen auf wie vielen Etagen entstehen.

Standorts und die mieterseitige Nachfrage spielen eine
wichtige Rolle.
Von Martin Birkert
Bereits jetzt lassen sich jedoch die wichtigsten Tendenzen
– und damit die zentralen Herausforderungen – ableiten:
Seit Jahren hat sich die Politik zum Ziel gesetzt, die in­ Wie sollten Zufahrt und Andienung idealerweise gestal­
nerstädtische Nachverdichtung voranzutreiben. Aus die­ tet werden, wenn mehrere Geschosse als Logistikfläche
sem Bestreben heraus entstand im vergangenen Jahr die genutzt werden? Mit welchen alternativen Liefermetho­
Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“, die zudem die den wie E­Bike oder StreetScooter muss die Immobilie
Bereiche Wohnen und Gewerbe stärker durchmischen kompatibel sein, um das beste Resultat in puncto Verkehr
soll. Wer nachschlagen möchte, wird im Paragraphen 6a zu erzielen? Welche Mischnutzungen vertragen sich im
BauNVO in der neuen Fassung fündig. täglichen Betrieb und welche nicht? Welche Umwelt­
und Designaspekte müssen erfüllt werden, damit die Im­
Wichtige Unterschiede im Vergleich zum klassischen mobilie sich nahtlos in ein Wohngebiet einfügt und die
Mischgebiet sind eine Erhöhung der zulässigen Lärmwer­ Akzeptanz von Nachbarn und Kommunen erreicht?
te um drei Dezibel tagsüber sowie eine angestrebte hö­
here Geschossflächenzahl (GFZ). Die Bebauung soll also Um diese Fragen zu beantworten und der Komplexität
kompakter ausfallen. Essenziell ist jedoch auch, dass in dieser neuen Immobilien Herr zu werden, sollten Projekt­
einem urbanen Gebiet keine festen Quoten für Wohnen entwickler und Investoren aus der Immobilienbranche
oder Gewerbe existieren – anders als in Mischgebieten, gemeinsam mit den politischen Akteuren in den Dialog
wo mindestens 50 Prozent der Fläche für gewerbliche treten. Es gilt, Lösungen zu definieren, wie sich die politi­
Nutzungen vorgesehen ist. schen Zielsetzungen der urbanen Nachverdichtung und
Nutzungsmischung wirtschaftlich in die Tat umsetzen
Projektentwicklern im Gewerbesegment kann genau lassen.
dieser Punkt gefährlich werden. Prinzipiell besteht die
Möglichkeit, dass Gewerbeflächen zugunsten von Wohn­
flächen aufgegeben werden. Entweder, weil das urba­
ne Gebiet vorwiegend als Wohngebiet entwickelt wird,
oder aber, weil bisherige Gewerbegebiete unterteilt und
stückweise in Urbane Gebiete umgewandelt werden. Be­
sonders realistisch ist diese Gefahr, wenn es noch keinen
festen Bebauungsplan für die entsprechenden Areale
gibt.

Für die Entwickler von Gewerbeimmobilien ergeben sich
durch die Baurechtsnovelle jedoch auch Chancen: So ist
es beispielsweise in urbanen Gebieten möglich, gemischt
genutzte Multi­Level­Objekte in zwei­ bis fünfgeschos­
siger Bauweise (und mit entsprechend viel Geschoss­
fläche) zu entwickeln. Denkbar wäre etwa, Unter­ und
Erdgeschoss eines Neubaus als Cross­Dock zu entwerfen
und dieses dann mit weiteren Flächen für Büros, für ein
Ärztehaus oder auch eine Kindertagesstätte zu über­
bauen.
Martin Birkert,
Head of Land Development, SEGRO

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